すっきりさせたい!更地にして売るメリット・デメリット【不動産知識】

家を売る際に家を残して次の世代につなぎたいと考えている方が増えてきてはいますが、更地にして次の方にすっきりした状態で受け継ぎたいという方ももちろんいらっしゃるかと思います。

今回は更地にして土地を売却する際の、メリットとデメリットについてみていきましょう。

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更地で土地を売却するメリット

1.売却しやすい

更地になっていると、購入した後に買主はすぐ新しい建物の建設が始められます。
買主としては古家を解体する必要がないため、購入しやすい物件ということになるでしょう。

また、更地の場合は地下埋設物や土壌汚染などの調査ができ、買主に安心感を与えることで売却しやすくなります。

2.査定価格が上がる

更地の方が高い値段で売却できるとよくいわれます。
いったい、それはなぜなのでしょうか。理由として都市部や都心部では土地が少ないので、用途を選ばない更地は需要が高まります。

住宅にするのかオフィスにするのか、店舗にするのかなどや購入者の幅は広がります。広い使い道のある土地ほど、購入希望者が集まります。競争原理が働くので、値段がせりあがるという仕組みです。

3.瑕疵担保責任が発生しない

古家を売却した後で買主が欠点を見つけた場合、売主は瑕疵担保責任が問われるおそれがあります。

瑕疵担保責任を逃れるためには、古家の欠陥部分を契約内容に記載して買主の了解を得ることが必要です。

しかし古い物件の場合は、見えない部分に思わぬ欠陥を抱えていることがあります。
例えばシロアリが発生している、基礎部分に問題があり建物全体が傾いているなど。
こういった欠点が売買成立後に出てくる可能性があるのです。

更地で土地を売却するデメリット

1.解体費や廃棄物処分費、場合によっては地番改良費がかかる

古家を解体して更地にして売却する場合は、解体費や廃棄物処分費といった費用が発生します。一般的に解体費用は木造建築の場合で坪単価3万円から5万円が相場で、鉄筋コンクリート造の場合は、坪単価5万円~となっています。

また、古家の解体だけでなく解体して更地になった後、地盤に何か問題があった場合は埋設物の除去や地盤改良といった施工が必要です。地盤の調査にはスウェーデン式サウンディング試験やボーリング調査を実施し、調査や施工には費用がかかります。

しかし、しっかり調査を行って何も問題がなかった場合は、土地として買主に安心感を与えることで売却がしやすくなるでしょう。

2.住宅用地特例が当てはまらず、翌年の固定資産税が上がる

古家を解体して更地にしてしまうと、「古家付きで売却するメリット」の部分で紹介した住宅用地の負担調整措置が受けられなくなります。
住宅地に古家が建っている場合は、固定資産税額が6分の1に減額されます。
しかし更地にしてしまうと、負担調整措置が受けられないため翌年の固定資産税額が6倍にはねあがってしまいます。
売買交渉が長引きそう、あるいは買主がなかなか見つからない場合はしばらく古家を残して、売買契約を締結する直前に取り壊すなどの対策が必要です。

3.既存不適格物件や再建築不可物件の場合は、一度壊したらもう建築できない。

既存不適格物件とは、建築基準法が施工される前に建てられた現行の建築基準法に適合しない建物のことをいいます。建築基準法に適合しないけれども、既存の建物に限って特例として存続することは許されています。
しかし、建て替えの際には現行の建築基準法に従う必要があり、条件次第では再建築不可物件ということになりかねません。一度を壊してしまったら再び建物が建てられない既存不適格物件の場合は、既存の建物に耐震補強対策などを施して使い続ける以外にないでしょう。

古家付き土地にして売るメリット・デメリットはこちら

古家をリフォームしてから売る?

古家付きの土地を売却する際は、古家をそのまま残すのか取り壊すのかを、買主と相談して決めることが必要です。古家付きの土地を売却したい人がよくやってしまう失敗は、一方的なリフォーム工事だといわれています。
土地の購入を検討している買主のほとんどは、そこに新しい家を建てることを想定しています。売主が勝手にリフォームしてしまうと、更地の土地を購入したがっている買主を除外してしまうことになるのです。
つまり、リフォームすることでニーズを大幅に狭めてしまうということ。
ただし売却目的ではなく、賃貸目的でしたらリフォームという選択肢もあるでしょう。
どれだけ見た目がキレイでも、建物には耐用年数があります。

つまり、築年数が経過するだけで資産価値は激減していくのです。多少のリフォームくらいでは、資産価値を高めることはできません。
賃貸物件の場合は別ですが、古家付きの土地を売却したいのでしたら、リフォームは無駄だということを認識しておきましょう。
リフォームに余分な費用を支払うなら、土地メインで売却する方がよほど効率的です。ただし買主が古家を気に入ってリフォームしてほしいという依頼があった場合は、もちろんリフォームしても良いでしょう。

とにかく買主が現れてからよく話し合い、古家を取り壊すか、そのままにしておくのかを決めることが重要です。

まとめ

土地建物を売却するためには、どのようなケースであっても信頼できる不動産仲介会社と媒介契約を結んで、担当者と良好な人間関係を築いておくことが必要です。

今回は家を更地にした状態で売るメリット・デメリットをご紹介しました。更地にすることで受けられる恩恵はもちろんありますが、中古戸建としてや古家付き土地としてなど売る方法も一度検討した上でどのように売却するか考えてみてはいかがでしょうか。
売買の方法は多岐にわたり、不動産の所在地によって不動産市場の状況は異なります。

地元に強い不動産屋を探したり、施工技術が高い不動産屋を探したり比較検討することも重要です。そして何よりどのように売りたいのか気持ちを理解してくれる不動産屋を探していきましょう。

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