マンションの管理規約を変更するには?

マンション管理規約とは、すべての住民が快適に生活できるように、区分所有法に基づいて、建物の使い方や権利のルールなどを定めたものです。

マンション管理規約の目的

マンションで管理規約を作る目的は、その建物の住民全員が快適に暮らしながら、建物の資産価値を維持していくことにあります。

さらに、管理組合の構成や業務を管理規約で規定することによって、住民の意見を反映させたマンション運営を行うことにも繋がります。そういった性質から管理規約の原本は理事長が保管し、原本は、住民全員が記名押印したものでなければなりません。

また、作成した管理規約は、必要に応じていつでも閲覧できる状態で保管する義務があります。

円満なマンション運営ができていれば、複雑で大規模な業務が発生する大規模修繕工事でも、区分所有者の総意を反映した工事となるでしょう。

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マンションの管理規約は改正する時が必ず来る

居住者の入れ替わりや、時代の変化に伴う生活様式の移り変わりによって、従来の管理規約が、住民の利用実態にそぐわなくなることも十分考えられます。

存在しても意味がないルールや、一部の居住者が不利になるような条項があれば、管理組合は規約の内容を見直し、改正しなければなりません。

あるいは、管理会社にマンション管理を一任している場合、管理会社に有利な規約になっていないか見直すことも、よりよい住環境保全のために必要です。

管理規約の改正例

管理規約は、主に以下の内容について、改正が検討される傾向にあります。

■役員の業務内容変更

・役員の任期変更

・役員の定数変更

・役員の選出ルール変更

など

■専有部分と共用部分の変更

・専有部分の明確化

・共用部分の一部専有化

など

■新たなルールの追加

・管理会社の権限変更

・違約金の策定

・専有部分を民泊化するときのルール

・反社会的勢力排除のルール追加

など

標準管理規約と適法化法の改正

平成28年、国土交通省により「マンション標準管理規約」と「マンションの管理の適正化に関する指針」の改正が行われました。

適正化法の改正に伴い、外部専門家の役員就任や、災害時の専有部分立ち入りといった新たな条項が標準管理規約にも追加されたため、従来の管理規約を見直す必要性がより高まったと言えるでしょう。

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管理規約の改正は「特別決議」で決める

管理組合は、管理規約の見直しが必要と判断したときは、総会を開いて区分所有者に多数決を取らなければなりません。

総会の決議には、「普通決議」と「特別決議」の2種類があります。

管理規約の見直しは、マンション運営の中でも特に影響が大きいため、「特別決議」が必要です。

特別決議を可決するためには、議決権の4分の3を求める必要があります。

マンション管理規約改正の流れ

管理規約は総会の議決で変更しなければなりませんが、総会を開催するまでには、一定のプロセスを踏む必要があります。

①理事会での話し合い
なぜ改正が必要なのか、改正によって不利になる居住者はいないか、住民全員にとってメリットがあるかなどを、理事会で話し合います。

②住民説明会の開催
旧・規約と改正案を提示し、住民全員に改正の是非を問います。

③総会の開催
改正が必要と判断できた時は、理事長が総会を開催し、特別決議で決定します。

④新しい管理規約の原本作成
区分所有者全員が記名押印した、新しい管理規約の原本を作成します。

強行規定事項は改正できない

マンションごとに、利用実態に応じて内容を変更できる管理規約ですが、そのうち区分所有法の「強行規定」に該当する箇所は改正することができません。

強行規定の例には、

議決権の数

管理組合を設立すること

規約改定、訴訟、建て替えに関する決議のルール

などがあります。

一方、区分所有法のうち、マンションごとに管理規約でルールを設けても良い箇所は、「任意規定」と呼ばれます。

まとめ

中古マンションにおいて分譲当初に配布された「管理規約」が変更されずに分譲当初の「管理規約」の状態はあまり見かけません。マンションに住んでいく中で、時代に合わせていろいろと変更点があってしかるべきだからです。逆に一切変更がないというマンションは注意が必要なマンションの可能性があります。

マンション内での管理規約を作成・変更する際は、その建物の住民全員が快適に暮らしながら、建物の資産価値を維持していくことを考えながら話し合いましょう。

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