マンションの部屋の広さは2通りあるって本当?

分譲マンションを購入するとき、誰もが気にするのが専有面積です。マンションの室内を見たときに思っていたより小さいと感じた経験もあるのではないでしょうか?

実は専有面積の計算・表示方法には、「壁芯面積」と「内法面積」の2種類があります。この違いや面積の差について、今回はわかりやすく説明していきましょう。

壁芯面積とは

分譲マンションの広告やパンフレットには、各住戸の専有面積が大きく表示されています。この面積は設計図面から計算されています。

設計図面では、建物の面積は壁や柱の中心を基準にします。これを「壁芯面積」(読み方:へきしんめんせき、または、かべしんめんせき)といいます。建築確認などもこの壁芯面積を使って、建物全体の面積や各階の面積を表示します。マンションに限らず一戸建てでも同じです。不動産広告やパンフレットにも、この壁芯面積が専有面積として表示されます。

専有部分と共用部分の違いはこちら

内法面積とは

一方、不動産の権利関係を表示する登記簿では、これと異なる面積の計算方法が用いられます。壁の内側を基準とするもので、「内法面積」(読み方:うちのりめんせき)といいます。

分譲マンションで区分所有の対象となるのは、厳密には住戸の壁の内側部分、つまり壁や天井の仕上げの内側に限られます。したがって、権利関係のために表示する面積は、壁の内側を基準に表示するのです。

壁芯面積と内法面積の差は?

「壁芯面積」と「内法面積」を比較すると、壁の厚さの半分だけ内法面積のほうが狭いことになります。広告より実際の面積のほうが狭いってどうなの?と思う方もいるでしょうが、どちらも正しい面積であることに変わりありません。

壁芯面積と内法面積の差は、その各住戸の壁の長さによって異なります。おおよそですが内法面積のほうが5%程度、壁芯面積よりも狭いです。壁芯面積(広告表示)が80㎡なら、内法面積は76㎡くらいと考えておけばいいでしょう。

なぜ壁芯で面積を表示するのか?

マンション販売時に示される資料には全て壁芯で計算した面積が記入されています。

建築基準法においても床面積は「建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による」と定義され、建築確認申請をするときなどは壁芯面積で床面積を求めています。

内法は完成後でなければ測定できない

実際に使用できる広さよりも水増しした感のある壁芯の面積を使用するのはなぜなのでしょうか。壁や柱の中心部の寸法を測定することは現実問題として不可能であるため、壁芯というのは図面上でしか計算できない面積です。

一方内法の面積を計算するためには出来上がった室内で測定しなければならず、建物が完成しないと測定できません。

マンションの場合、建物が完成するよりもはるかに以前からモデルルームを使用して販売活動が始まっています。まだまだ建設中の段階ですから室内の寸法を測定することなどできないため、面積に関しては壁芯によるものしか提示できません。

実際の面積と異なる算出法が一般的に通用している背景にはこのような事情があるので完成前は壁芯でなければ表示できないのです。

しかし登記簿には完成後に測定された内法での面積が記載されています。

50㎡近辺の物件は要注意

注意が必要なのは、住宅にかかる税金の軽減措置などのなかに、「専有面積50㎡以上」という条件を設けている場合が多いです。この場合も専有面積は登記簿謄本の面積(内法面積)に依拠しますので、壁芯面積では53~55㎡以上が必要になってくることが多いです。

面積50㎡以上が対象となっている税金の軽減措置には、登録免許税(登記に関わる税金)、不動産取得税、所得税(住宅ローン控除)、固定資産税など多数があります。

内法面積で50㎡を上回るかどうかは、税金の優遇を受けるうえで、きわめて重要なので、この水準の住居を買う場合は特に注意してください。

登記簿上の面積(内法面積)をしっかり確認しましょう。

まとめ

パンフレットや物件資料で、50以上と記載されているから大丈夫だろうと思っていたら、内法面積は50㎡未満だったというケースが実際にあります。50㎡近辺の床面積の物件を購入するときには登記事項証明書で数値を確認するようにしてください。

この登記事項証明書は法務局へ行けば誰でも簡単に入手できます(窓口で質問すれば取得方法を丁寧に教えてくれます)。ただ、法務局へ出向かなくても、物件を販売する不動産会社に依頼すれば、登記事項証明書のコピーを用意してくれたり、きちんとお伝えしてくれます。物件を購入検討する際は必ず数値を確認するようにしましょう。

物件見学で確認するポイントはこちら

 

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