不動産取引の集大成!決済とは?流れや注意点など【不動産知識】

不動産を売買する際に、売買契約を締結したら手続きが終わりだと思われている方も多いのではないでしょうか。売買契約の際に手付金を支払い、決済に残りの残代金を支払うといった流れになります。

そして最後に所有権の移転を行い、不動産の取引が完了します。

不動産の性質上、様々な法律によく関係しますので不動産に苦手意識をお持ちの方も多いかと思います。今回はできるだけわかりやすく、流れに沿って解説していきますのできちんと理解をし、安全なお取引を行っていきましょう。

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決済とは?

決済とは残代金を払い、物件の権利(所有権・借地権)と鍵を受領することです。

多額の資金を振込により支払うケースが一般的であるため、金融機関の店頭で行われることが一番多いです。

しかし、現金売買などでは、不動産業者や司法書士事務所の事務室で行うこともあります。このような場合は事務室で作業を行った後、銀行の店頭に移動し、オンラインで資金の振り込みを行います。オンラインで資金の振り込みを行う場合は、振込送金の上限金額がないか、確認をしなければなりません。

決済により取引を完結します。実は、この日に所有権が移転します。それまでは紙上での約束でしたが、いよいよ自由に利用できるようになります。一連の決済の作業に要する時間は銀行の事務処理力によって変わりますが、およそ1時間~1時間半です。

資金の支払い

日本国内の不動産の場合は、支払方法は日本円の現金もしくは振込送金が原則です。一部が現金で支払われる場合があります。全額現金は持参リスクにより、小切手はすぐに現金化できないことにより、有価証券・ビットコイン・外国通貨は価格変動リスクがあることにより、原則として利用されません。

参加者する人

決済の場では、買主と売主が参加します。両当事者がそろうと、仲介業者が業務の進行を進めます。ただ、決済の本当の主役は司法書士かもしれません。司法書士は当事者(売主・買主)の本人の認証を行い、書類の真正性を確認し、名義変更などの手続きを代行します。

決済を行うのは平日の午前中

決済は送金を伴いますので、銀行の営業日である平日が原則です。多くの場合、午前中に行います。銀行の送金実務が15時で締め切ることが多いことが背景です。

15時に締め切るため、午後の時間をバックアップにするため、午前に行います。決済においては売主さんの抵当権の抹消も行われることが多く、これがポイントとなります。万が一ミスが起きたときも対処できるよう時間に余裕を持っておく必要があります。

また、司法書士が活動するための時間的な余裕も必要です。登記所の事務は17時半で終了しますので、司法書士が移動や書類の補正をするための余裕も必要です。

以上から、可能な限り早い時間帯の方がよいとされますが、おそくても午後1時ぐらい理想です。また、少し遠いところにお住まいの方どうし等の場合、忘れ物などにも備え、早い時間に備えておきましょう。

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決済場所と日時の選定

原則として、決済の場所は買主が指定します。

大手銀行や地方銀行、信用金庫など、一般的な住宅ローンを利用する場合は、金融機関のお店で、奥の部屋を間借りして行います。

現金決済の場合には、仲介業者の事務所などで行うこともあります。

決済の現場の流れ

司法書士による本人確認・委任状の作成

すべての作業に先立ち、司法書士によるご本人確認と書類の記入があります。所有権移転の登記提出書類(登記原因証明情報、登記提出の委任状、受取の委任状)を記入します。なお、ローン関係の登記は先行して銀行にて記入済みとなっています。

ローン実行と残代金の送金

司法書士の書類が確認できれば、これで決済の準備OKです。送金することができます。振込は時間がかかりますので、まず代金の振込、諸費用の引出の手続きを行います。振込にあたっては、所定の金額を振込用紙、引出用紙を記入し、通帳と一緒に銀行担当者に渡して、手続きを行います。

引渡書類の作成と授受

売主からの引渡・説明書類など授受

送金依頼をかけますと、送金を待っている間に、各種書類のやり取りを行います。売主から引き渡しに関する書類の説明と記入があると思います。売主が取得したときの物件資料です。物件の引継ぎ書類や売主保証などがあるときは、この時に説明があります。

管理組合関係の書類

マンションの場合には管理会社に提出する入居届、管理費の自動引落の書類、駐車場使用者

届など、何点かの書類の記入があります。

権利証の取扱の注意

権利証や各種の書類の取扱のご注意について、司法書士から説明があると思います。主に、パスワードの取扱の注意、実印と別に保管すべきなどです。権利証の郵送先の確認も行います。この作業は5分くらいです。

なお権利証とは平成17年以降(地域によって異なります)あとに登記された物件は、正式名称で「登記識別情報」と呼ばれている場合もあります。登記所のオンライン化がその頃より進んでおり、物件の名義人のIDが記載された情報が交付されるようになっています。オンライン化した登記所から順次、「登記識別情報」として交付されるようになっています。

最終の諸費用の支払い

最終の諸費用とは、具体的には、仲介手数料、登記費用などです。「引渡書類の作成」などの業務が終わるころには、金融機関の振込処理や現金引出処理が終ります。処理が終わると振込伝票の返却があり、引出し現金が手渡されます。

売主の着金確認

売主により、着金確認を行っていただきます。確認が終わりますと無事終了となり、解散となります。売主側の抵当権の抹消がある場合は、着金後に司法書士は銀行に抹消書類を取りに行きます。

特殊な流れの決済

上記の標準的な流れとは異なる場合があります。それは現金売買の場合です。

現金決済の決済

現金決済の場合はローンの利用がないため銀行の応接間が利用できません。

書類の手続きを任意の場所(不動産店、司法書士事務所、お客様の指定の場所)で行い、送金業務を銀行のカウンターで行います。当事者が複数あつまり、書類の仕事になりますので、場所の設定は落ち着いた場所がよいでしょう。

書類の確認を終えてから、銀行店頭に移動します。店頭にて送金を行います。1日当たりの送金額の上限を解除すれば、店頭で行う作業を、オンラインの振込で送金できるかもしれません。その場合は銀行に移動する必要もありません。金融機関のルールを確認してみてもよいかもしれません。

売主さんの着金が確認できれば、終了です。売主さんの着金確認は、多くの場合電話で行います。通常は電話での確認を受け付けてくれるはずですが、銀行にもよるかもしれません。着金確認の手段は、売主さん側の責任で銀行店頭にご確認をしていただいておくといいでしょう。

決済後の作業

決済日当日から所有権がかわりますので、買主は自由に利用することができます。

新しい権利証(登記識別情報通知)

書類が届くのは後日になります。決済が終わると、ただちに司法書士は法務局におもむき、当日中に登記の手続きを行います。このため登記日付は決済日が記入されます。法務局内における登記手続きの仕上がりは1週間くらいです。法務局からは登記識別情報が発行されます。通常は司法書士が受領します。その後、登記識別情報は司法書士が確認のうえ、新しい権利証として司法書士事務所により装丁されて、後日郵送されてきます。決済日から見ると、権利証が届くまで、通常2週間くらいはかかります。

下の写真が権利証(登記識別情報通知)のサンプルですが、英数字が印刷されて、シールで隠しています。この英数字と実印、印鑑証明があると権利の移転が可能になってしまいます。将来売却するとき以外、これを見る必要はありませんので、そのままにしておいてくようご注意ください。

リノベーション前提の方に売るメリットについてはこちら

まとめ

人生において決済を行うのはそんなに多い数はないかもしれません。

しかし、売主・買主双方が納得できるようきちんとした手順で不動産のお取引を行うことが求められます。簡単な流れとしては売買契約の際に手付金を支払い、決済に残りの残代金を支払うといった流れになります。

そして司法書士による所有権の移転を行い、不動産の取引が完了します。

売主にとっては手放すので関心は少ないかもしれませんが、買主にとってはマイホームを購入するといったワクワクしたお気持ちになっております。それゆえ、とても慎重になっておられる方が多く、おそらく売主も物件を購入した時の慎重になられていたと思います。

お互いに問題なく、安全な取引を実現するために今回は不動産売買の最終お取引について説明してきました。きちんと理解し、安全公正な不動産の売買活動をしていきましょう。

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