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元利均等法と元金均等法 お得なのはどっち?【住宅ローン編】

住宅ローンの返済方法は大きく分けると2種類あります。

1つめが「元利均等返済」で、2つ目は「元金均等返済」です。それぞれの返済方法のメリットやデメリットは何があるのでしょうか。住宅ローンの元利均等返済と元金均等返済を利用するにあたり、どちらがお得になるか、どのように選ぶのがいいのかを今回は紹介します。

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元利均等返済と元金均等返済とは

住宅ローンの返済方法を考える上で、まず押さえておきたいのが住宅ローン減税制度のことです。

これは、住宅を購入する際にローンを組んで長期に渡って返済し、その際に契約者の金利負担を軽減する制度です。

年末時の住宅ローン残高の1%が、10年間に渡って所得税から控除され、所得税から控除しきれない分は住民税からも一部控除されます。1年で最大40万円、10年間で最大400万円が所得税から戻ってきますが、所得が高い方ほど控除額が大きく、住宅ローンの借入金額が大きいほど戻ってくる金額が大きいのが特徴です。

住宅ローンはさまざまな金融機関で利用することができるため、初めて利用する方にとってはどのように住宅ローンを選んだらいいのかと悩んでしまうかもしれません。

そこで、住宅ローンを利用する前にぜひ知っておきたいのが、今回ご紹介する住宅ローンの返済方法「元利均等返済」と「元金均等返済」です。

住宅ローンで毎月支払う金額は、元金返済分と利息の2つで構成されています。元金返済分をいくら支払ったかにより、ローン残高が減る仕組みとなっています。

長期に渡る住宅ローン返済の総支払額は、このどちらの返済方法を選択するかによって、総返済金額に差が生じます。

元利均等返済の概要とメリット・デメリット

では最初に「元利均等返済」の概要について説明します。

元利均等返済とは、元金と利息の合わせて均等に返済する返済方法で、毎月の返済額が常に同じ金額になります。

つまり、金利が一定の場合は、1カ月目に返済する金額も、10年後に返済する金額も同じ金額になることになります。

しかし、元利均等返済の特徴として返済金額は一定で変わらない一方で、返済金額に占める元金と利息の割合は変化していくという点が挙げられます。

住宅ローンの返済が開始したばかりのころは借り入れ残高が大きいため、利息として支払う金額の割合が大きく、元金の返済分の割合が小さくなります。そのため、元金部分の減り方が遅いことになります。

毎月の返済額が変わらないことで、将来の家計収支の計算がしやすいというメリットはありますが、住宅ローン全体の総返済金額は、「元金均等返済」よりも多くなってしまうというデメリットがあります。

一般的には、毎月支払う金額が変わらない元利均等返済を選ぶ方が多いようですが、総返済金額が増えることに不安がある場合は、住宅ローンの繰り上げ返済を計画的に活用することで、元金が減り、毎月の返済額を減らすことが可能になります。自己資金に余裕ができた場合などは、繰り上げ返済を行い、住宅ローンの返済額や返済期間を短くするのも一つの手段です。

毎月の返済額を一定にして家計を管理し、計画的に貯金をして住宅ローンを返済していきたいという方や、これから子どもの教育資金など多くの資金が必要になる方にとっては、元利均等返済を選ぶのがおすすめといえるでしょう。

元金均等返済の概要とメリット・デメリット

では次に、元金均等返済の概要について紹介します。

元金均等返済とは、住宅ローンの元金にあたる金額を、返済期間で均等に割り、さらに残高に応じた利息を上乗せした金額を支払う返済方法です。

毎月の返済金額は、元金部分の残高に対応した利息額が上乗せされることから、残高が減ることで利息額も減っていきます。住宅ローンを始めたばかりのころは返済額が一番多く、将来の返済額は少なくなるのが元金均等返済の特徴です。

元金の返済額は毎月一定ですが、利息の返済金額は借入残高によって異なるため、毎月支払う住宅ローンの返済金額は変動していきます。元利均等返済と比較した場合、最初に支払う金額の負担が大きくなる一方で、元金部分の減り方は早く、総支払金額も元金均等返済の方が少なくて済みます。

借り入れしたばかりの返済負担が大きいことから、審査基準の年収も高い設定となっていますが、元金を早く返済し、住宅ローンの総返済金額を抑えたい方には最適の返済方法といえるでしょう。

子どもの教育費など、支出のピークが過ぎて家計にゆとりがある世帯の場合は、最初に返済額が大きい元金均等返済を選択することが可能です。住宅ローンの融資審査が、第一月の支払額に基づいて審査されるため、融資限度額が減る可能性もありますが、総支払金額を抑えたい方にはおすすめといえます。

自己資金の準備ができていて、住宅ローンを組む予定のある方は、元金均等返済を選択することで将来の支出を抑えることができます。

しかし、元金均等返済は扱っていない金融機関があるため、実際には選択できない場合も多いといいます。住宅ローンを検討する際は、融資を受ける金融機関が元利均等返済と元金均等返済のどちらを扱っているのか、事前に調べておくようにしましょう。

元利均等返済と元金均等返済を比較すると、元金均等返済の方が総返済額が少なくなる一方で、元利均等返済の場合は毎月の返済金額が変わらず、家計の管理がしやすいといった特徴があります。住宅ローンを借りる際は、借入金額、返済期間、金利だけでなく「返済方法」の選択も大切なポイントです。どちらの方法を選択するのがいいか、それぞれのメリットとデメリットをよく検討した上で選択するようにしましょう。

元利均等返済と元金均等返済どちらがお得?

それでは次に、実際に元利均等返済と元金均等返済ではどれくらい返済金額に違いがあるのかについて紹介します。

2つの返済方法のうち、どちらを選択するのがいいかは、返済額を比較するだけでなく、将来のライフプランについても十分に考慮する必要があります。

もし今は共働きという夫婦が住宅ローンを検討している場合は、数年以内に子どもが生まれる可能性や、妻が育児のために仕事を辞めるといったライフスタイルの変化も考えられます。夫の収入のみで生活する場合は、夫の転職や急な病気といった不測の事態も考慮し、世帯収入が減少した場合はどうやって住宅ローンを返済したらいいかと考える必要がでてきます。

元金均等返済を選択することで、総返金額が少なくなるのは魅力的ですが、元利均等返済を選択した場合でも、繰り上げ返済を併用することにより、住宅ローンの総返済金額を少なくすることは可能になります。

実際に金額を並べて比較した上で違いを検討し、元利均等返済と元金均等返済をどのように利用すれば家計にとって一番負担が少ないか、じっくり検討してみましょう。上手に活用することで、元利均等返済と元金均等返済の総返済額を同じ水準にすることも可能になります。

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まとめ

住宅ローンの支払方法を検討する際は、総返済額以外の要素についても十分に検討するようにしましょう。

定額返済の方が資金面の計画を立てやすいという場合もありますし、当初の返済額が大きいか小さいかという要素を重視して選ぶのも一つの方法です。金利の動向については世界経済の影響により変動しますので、常に注視する必要がありますが、大事なのは、各家庭に合った返済方法を選ぶことです。無理のない住宅ローンを組み、その後のライフプランも立てていきましょう。

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