共用部と専有部の違いとは?【マンション編】

分譲マンションでは各区分オーナーが所有する専有部と、それ以外の共用部に分かれていることを知っている方は多いかと思います。
しかし、具体的な区分については、マンション住民でもあいまいだったりすることがあるかもしれません。玄関ドアの内側は全て区分オーナーが自由に変更できるかと言えば、そうとも言いきれない部分でもあります。専有部と共用部の区別はマンションで暮らす上での基本的な知識と言えますが、きちんと理解していないと、マンションリフォームやリノベーションの際に思わぬトラブルを招いてしまうこともあります。この区別をしっかりと確認しておきましょう。

専有部と共用部の基本的な区別とは?

分譲マンションは本来、区分所有建物と呼ばれる建物のひとつです。区分所有建物とは、各区分を独立して所有することを目的に、構造上複数の部分に区切った1棟の建物のことです。この所有の仕方を区分所有と言い、区分所有する部分を専有部または専有部分と言います。

分譲マンションの場合、各区分オーナーが購入し単独で所有している住居部分が専有部にあたります。それとは反対に、専有部以外の部分が共用部にあたります。共用部は共用部分とも呼ばれ、区分オーナー全員で共有するものとなっています。これが専有部と共用部の基本的な違いになりますが、さらに具体的な区別について説明していきます。

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どこまでが専有部?

では、まず専有部の範囲を見ていきましょう。分譲マンションでは、天井・壁・床など、躯体で囲まれた内部空間が専有部になります。専有部は各区分オーナーの所有物になるので、その内部は自由にリノベーションできますが、ここで気を付けたいのが、天井・壁・床といった躯体自体は共用部になるということです。そのため、マンションリノベーションの時に、クギを打つなどして躯体を傷つけたり、変更を加えるようなことはできません。

各区分の天井・壁(室内の間仕切り壁を除く)・床については、躯体の上に取り付けられた石膏ボードや合板・クロス・床材などまでが専有部になります。したがって、内装については区分オーナーが変更できることになりますが、多くのマンションでは、管理規約により内装の変更が制限されています。例えば、壁紙(クロス)は難燃性のものを使う、防音の面からフローリングへの変更の際に一定レベルの遮音等級を確保する条件があるといったことです。管理規約はマンションごとに異なるので、リノベーションの前には必ず管理組合や管理会社に確認しましょう。

専有部と混同しやすい共用部

次に、共用部にあたる部分を確認しましょう。まず、共用部でありながら専有部に隣接していることから混同されやすい部分があります。次の部分・設備は、各住民がプライベートに使用しているものですが、共用部にあたります。※管理規約によって異ります。

・玄関ドア、インターフォン
・給排水管、配線(各種設備の住戸内の配管・配線は除く)
・PS(パイプスペース)
・窓ガラス(外部に面したもの)
・バルコニー、ベランダ、専用庭  など

これらの部分や設備は全て共用部にあたり、各区分オーナーによる「専用使用部分」と呼ばれます。共用部なので、区分オーナーが自由に交換や変更することはできません。また、不具合や故障などがあれば、管理組合や管理会社に相談の上、修繕することになります。

特に、外に面した窓やベランダはマンション全体の景観を構成することもあり、管理規約で美観上の取り決めをしているマンションもあります。仮設のものでも窓の外側に日除けを付けたい、ベランダでガーデニングをしたいといった場合は、規約の確認が必要になります。

全住民の共有財産である共用部

さらに、マンション建物や敷地内の次のような部分や設備が共用部になります。

・建物内の専有部以外の廊下や階段など
・敷地内:エントランス、集合ポスト、外部階段、ゴミ置場、駐輪場、駐車場など
・機械式駐車場、共用エレベーター、防犯・防災設備、インターネット設備など
・その他管理規約によって共用部と定めた部分や設備

分譲マンションの専有部は各区分オーナーの所有財産ですが、共用部分・設備も全ての区分オーナーの大切な共有財産です。
こうした共用部の管理が行き届いているかどうかは、そのマンションの資産価値に大きく影響します。

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まとめ

専有部分と共用部分について意外と知らないことも多かったと思います。マンションによって当然、管理規約は異なりますので、これからマンションをリフォーム・リノベーションして購入しようと考えている方は特に何が変更可能で何が変更不可なのか確認しておきましょう。購入後は住民同士で協力し合って、しっかりと管理メンテナンスしていきましょう。

 

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