地主の承諾が必要なの?借地権付き建物の売却方法と売る時のメリット・デメリット

借地権とは土地を利用する権利の一つであり、借地権を持っていると所有者が他にいる土地の上にも建物などを建てることができます。

便利な権利ですが、建物を売る際は土地の所有者が異なるので、通常の物件と異なる借地権付き建物と認識されます。

今回は借地権の内容と、借地権付き建物を売る際のメリット・デメリットを解説します。

借地権とは借りた土地に建物を建築できる権利

借地権とは、借りた土地に建物を建てられる権利のことです。

この場合、建物と土地の権利は、それぞれ違う人が所有することになります。借地権は地主から認められた権利ですが、土地の所有権ほど大きな権利が認められている訳ではなく、ごく一部の権利に限られている点は注意が必要です。

例えば、借地権を持つ人が地主の意向を無視して土地を売却することはできません。

借地権を売買することもできる

借地権は借地借家法という法律で定められた権利であり、それ自体が公的に認められたものなので、借地権のみを売買することも可能です。

アクセスなどの条件が良い土地に建物を建てたい場合は、この借地権を取引することも多くおこなわれます。

自己所有の土地を持たなくても、借地権を売買することで自分の希望に合わせた建物を建てることが出来るのです。

借地権は大きく分けて3種類

借地権は長い歴史を誇り、時代によって借地権の内容も変化してきました。

借地権は大きく分けて改正前の旧借地権と、改正後の現行の借地権の2種類に分かれています。

更に、現行の借地権も2種類に分けることができ、トータルで3種類の借地権があります。

旧借地権

普通借地権

定期借地権

それぞれの特徴については下記の記事をご参照ください。

借地権付き物件を買うメリット・デメリットはこちら

借地権付き建物を売却する方法とは?

借地権付き建物も契約期間中に売却することは可能です。

ただ、借地人は建物の権利を全て持っている訳ではないので、地主の許可と承諾料の支払いが必要になってきます。

また、ケースによって売り方が異なるので注意が必要です。

借地権を地主に売る

借地人は、本来は地主の権利の一部である借地権を買い取っているという仕組みになります。そのため、買い取った借地権を地主に売却することは意外と簡単にできます。

地主からすると土地に適用できる権利が全てそろうことで、不動産取引や活用も比較的簡単にできるようになるのでメリットがあります。

特に、全ての権利ごと土地を売却することで、利益は高くなります。

借地権を第三者に売る

借地権を地主以外の第三者に売ることも可能です。第三者の借地権を売る際は地主の許可を得ることと、借地権の価値の10%を地主に支払う(承諾料)のが一般的です。

借地権の売却先には制限がなく、個人・法人・業者買取など様々な選択肢から選ぶことができます。

前述の通り、利益が本来の価値の約9割になるため必ずしもお得ではありません。そのため、どの方法をおこなうか慎重に考えることをおすすめします。

等価交換後に所有している土地を売却

借地権は土地の権利ですが、借地人は実際の土地の所有権を持っている訳ではありません。

この時、例えば2,000万円の土地の借地権の価値が200万円(1割)の場合、借地権と交換する代わりに土地の1割を分けてもらうことができます。これが等価交換です。

等価交換で土地の所有権を持ったら、自由に利用や売買をすることが可能です。

借地権+底地権を第三者に売る

借地権と底地権は似たような用語ですが、意味は異なります。

◆借地権:土地に建物を建てる権利

◆底地権:土地を貸し出す権利

通常、土地の所有権は借地権+底地権となるので、この2つを売れば土地をまるまる売買することになります。

借地人が借地権を売る場合、地主を説得して底地権も一緒に売ることで、より高額利益を見込めるようになります。

一見すると無茶なお願いにも見えますが、地主も土地の取り扱いに困っているケースは多く、借地人の説得をきっかけに売却を希望するケースも少なくありません。

地主が借地権の売却を認めない場合は裁判所から許可をもらう

地主が借地権の売却を認めない場合、裁判所から代わりに許可を得る必要があります。

借地権は借地人が持っている権利なので、地主にとって大きな損失にならなければ権利を行使することが問題なく出来ます。

ただ、裁判所が許可を出した場合でも地主への承諾料支払いは必要なので注意しましょう。

加えて、名義書き換への費用も発生するため通常時よりも手残りは低くなってしまいます。

借地権付き建物を売却するメリット

安く建物を入手したい人に売れやすい

借地権付き建物を売る場合は、建物+借地権を取引します。

通常の不動産取引では建物+土地を取引するので、普通の取引とは少し違いますね。

借地権は一般的に土地価格の約6~8割となるので、買主からすれば良い物件でもリーズナブルに購入することが可能です。

売主からすると利益が下がってしまうというデメリットはありますが、早期の売却が見込めるため、売れ残りを不安に思う方からすると嬉しい部分ではあります。

借地権の内容を分かっている方へ高く売れる

借地権付き建物は何やらデメリットがあるような響きですが、借地権は借地人の意思があれば長期間の契約を更新し続けることができるので、所有はほぼ保障されていると見て良いでしょう。

借地人と土地所有者の最大の違いは、借地人は土地の所有を永遠に保証されないという点ですが、最近では逆に手放せない不動産が問題にもなっているため、長期の所有が保証されていないというのは大きなデメリットにはならないケースも多いです。

もし契約中に地主が借地権の返却を求めてきた場合は、その権利に相当する立ち退き料を得ることができます。

節税したい人へ売れる

持ち家を所有する際に注意したいのが固定資産税です。マイホームの場合は建物・土地のそれぞれに固定資産税がかかるので、高額な支払いになってしまいがちです。

一方、借地人は土地の所有者ではないので、土地部分の固定資産税の支払いは必要ありません。

そのため、節税をしたい方には強くすることができます。

不動産を売りたい!仲介で売るメリット・デメリットはこちら

借地権付き建物を売却するデメリット

借地権付き建物が売れないのは地代(借地料)が高いから

借地人は土地を賃貸しているのと同じなので、家賃を支払うように、地代(借地)を毎月支払う必要があります。

この地代が実際には地主が固定資産税を支払うよりも高いので、借地権付き建物は売れにくい傾向にあります。

ちなみに、年間の地代はだいたい、固定資産税の3~5倍が目安となります。ただ、地代は固定資産税額とは違って絶対的な金額ではありません。

そのため、地主との交渉次第では価格を大きく下げることも可能です。

契約不適合責任に触れる恐れがある

2020年4月の民法改正で従来の瑕疵担保責任から契約不適合責任へ制度が変更されました。

従来は、いわば“普通の物件”より劣っている(と判断される)基準に抵触した場合に賠償責任等が生じる仕組みでしたが、契約不適合責任では契約書に記載のあった内容に違反する場合に賠償責任等が生じることになりました。

制度としては分かりやすくなりましたが、逆にいえば売主の説明責任の範囲がかなり広くなったと言えます。

借地人は地主と細かいルール・制限を設定している場合が多く、借地権を売買する際は基本的にこの内容も引き継がれます。

売買契約を結ぶ際は、そちらの内容もしっかり明記されているか注意しましょう。

定期借地権付き建物は更に売れにくい

定期借地権付き建物は将来的に建物を潰して更地にしたのち返却しなければいけないので、購入希望者はより限られてしまいます。

定期借地権付き建物の売却は買い手をより選ぶようになるので、期間を長めに想定しておくことをおすすめします。

借地権を不動産会社へ直接買取に出すこともできる

借地権付き建物は上記の通り、仲介売却だと売れにくい傾向にあります。もし売れ残ってしまった場合は、借地権をまるまる不動産会社に買い取ってもらうことが出来ます。

ただ、借地権は高額の買取を見込めないので業者も利益を得られにくく、買取対応している業者は自然と限られてしまいます。

不動産を売りたい!買取で売るメリット・デメリットはこちら

まとめ

今回は借地権付き物件を売る時のメリット・デメリットについて解説しました。

あまりなじみのない『借地権』ですが、きちんと意味を理解することで見え方が変わってきたのではないでしょうか?だたし、不動産の売買の場合、法律上の権利関係が複雑に絡んでくるため、情報収集はもちろんですが借地権に詳しい不動産屋さんや弁護士など法律の専門家の意見を求めつつ、慎重に進めてきましょう。

借地権付き物件を買うメリット・デメリットはこちら

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