売主が個人・課税業者?不動産の売買に税金がかかるの?【不動産プチ知識】

普段のお買い物では消費税はそこまで多くは支払っていないかと思います。しかし不動産の売買の場合、価格も大きいので当然かかってくる消費税の金額も大きくなります。

2019年10月に消費税が消費税の10%への増税がされてから、それに伴う住宅ローン控除や各市区町村でも補助金等の優遇措置について関心がある方が増えたように感じます。

そこで今回は、不動産にかかる消費税についてご説明するとともに、個人で不動産売買したときの消費税について、ケースごとに解説していきます。

不動産売買にかかる消費税

土地は非課税、住宅部分は課税

まず、不動産は土地と住宅部分に分けることができますが、土地については非課税となっています。これは、土地の取引が「消費税の課税の対象としてなじみにくいもの」とされているからです。

そもそも消費税とは、物の販売やサービスの提供など取引(消費)に対して課税されるものであり、土地は使用しても減らないため消費の対象とは言えず非課税、といった理屈になります。同じ理由でローンの保証料や火災保険料についても消費税は非課税です。

一方で、住宅部分については土地のように使用しても減らないとは言えず、課税の対象となり開発。また,不動産購入にかかるリフォーム・リノベーション費用や仲介手数料、司法書士報酬など不随する費用は課税の対象となります。

一方、登記費用にかかる登録免許税や売買契約書に貼付する印紙は税金のため、消費税については非課税です。

購入の意思を提示する「買付証明書」とは?はこちら

個人間売買は非課税

不動産売買について土地は非課税、建物は課税とお伝えしましたが、実際には個人で売買する不動産については消費税が課税されません。

これは、消費税が課税されるのは「事業者が事業として行うものであること」が条件とされているからです。

つまり、売主が事業として不動産を売却しているのでなければ消費税は課税されません。

一方で、売主が事業者で、新築住宅を売却する場合はもちろん、中古マンションを買い取ってリフォームして売却するような場合にも消費税は課税されます。また、投資用マンションを事業的規模で売却している売主から不動産を購入するようなケースでは、消費税が課税されることがあります。

不動産売買におけるケースごとの計算

それぞれのケースについて消費税を計算していきたいと思います。なお、いずれについても売却価格は3,000万円(住宅部分2,000万円、土地1,000万円)、消費税を10%として計算を行います。

「中古戸建」や「中古マンション」を購入する場合

◆個人の売主からの購入

個人の売主が売却する中古戸建や中古マンションを購入する場合、土地、建物を問わず不動産については非課税となります。 ただし、仲介手数料や司法書士報酬については消費税が課されます。これは、以下でご説明する全てのケースで同様です。

◆不動産会社からの購入する

不動産会社の売却する中古戸建や中古マンションを購入する場合、土地は非課税ですが建物には消費税が課されます。

なお、不動産価格については業界の自主規制である「不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)」において内税表示とするよう定められています。つまり、売却価格3,000万円(内住宅部分2,000万円、土地1,000万円)の中古戸建、中古マンションであれば、その内訳は建物価格1,818万円、土地1,000万円、消費税182万円となります。

「新築戸建」や「新築マンション」を購入する場合

◆不動産会社から購入する場合

不動産会社の売却する新築戸建や新築マンションを購入する場合も、土地は非課税ですが建物は課税されます。内税表示であることも同様で、内訳についても不動産会社が中古戸建や中古マンションを売却する場合と変わりません。

ただし、新築戸建の場合で、土地を購入してその上に建物を建てる場合ケースでは扱いが異なります。

この場合、土地については「不動産売買契約」、建物については「建物請負契約」を締結することになり、建物については先ほどの自主規制が適用されません。

つまり、建物の価格については消費税が外税表示とされていることもあるのです。

その場合、売却価格3,000万円(内、住宅部分2,000万円、土地1,000万円)だった場合、建物について別に消費税200万円が課されることになり、合計額は3,200万円となります。もちろん、請負の場合でも内税表示している会社もあるため事前に確認するとよいでしょう。

「投資用戸建」や「投資用マンション」 を購入する場合

◆個人の売主から購入する場合

個人の売主から「投資用戸建」や「投資用マンション」を購入する場合、売主の規模によって消費税の取り扱いが異なります。具体的には、売主の「前々年」、もしくは「前年の1月1日~6月30日」の課税売上高が1,000万円超の場合には消費税が課されます。

買主が消費税を納めるものではないため、どちらでも同じと考えてもよいですが、消費税が課税されるかどうかで値引き交渉のやりやすさも異なるため、可能であれば仲介業者に確認してみるとよいでしょう。

一方、売主からすると売却価格3,000万円(内、住宅部分2,000万円、土地1,000万円)の不動産だと200万円もの消費税が課税されるかどうかが決まるため、自分が課税事業者なのかそうでないのかについてはしっかり把握しておくことが大切です。

ちなみに、本記事の他の項では触れていませんが、売主が不動産会社(法人)の場合でも「前々事業年度の課税売上高が1,000万円以下」の場合には免税事業者となります。とはいえ、実際には不動産会社(法人)で免税事業者に該当するケースはほとんどないでしょう。

◆不動産会社から購入する場合

不動産会社から「投資用戸建」や「投資用マンション」を購入する場合、土地は非課税ですが住宅部分は課税です。

こちらも内税表示となるため、内訳は建物1,818万円、土地1,000万円、消費税182万円となります。

まとめ

今回は、個人で不動産売買した時の消費税の課税についてお伝えしてきました。

基本的な考え方としては、「売主が個人の場合は非課税」であり、「売主が不動産会社の場合でも消費税は内税表示」のため、買主からすると、売買価格はどちらでも同じになります。

一方、自分が売主となる場合、単にマイホームを売却するようなケースでは非課税となりますが、投資用に複数棟保有している内の1棟を売却する場合には、課税となるか免税となるかをよく把握しておくことが大切です。

金額が大きい取引になるため、ぜひとも使える補助金制度は使っていきたいなと思われているかと思いますが、消費税がかかるのか、かからないのかを不動産会社やもう購入された方は売買契約書を確認してみましょう!

不動産の個人間売買のメリット・デメリットはこちら

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