玄関収納庫リノベーション事例

大切なご自宅を残して売りたい!解体せずに売るメリット・デメリット【不動産知識】

近年、一生懸命働いて購入したご自宅を解体せずに『中古物件』や『古家付き土地』として売却を検討しているという方が増加しています。

例えば、築年数が経過した物件を相続した方やお子様の家で同居予定の方や第二の人生の節目で生活を変えようとされている方などからお声をよく聞きます。

また、思い入れのあるご自宅は大切に使ってほしい、次の世代に引き継ぎたいなど売ることを慎重に検討されている売主様は多いかと思います。

中古物件の場合は築20年で資産価値が新築の1割以下、30年経ったらほぼゼロといわれています。
はたして古家付きのまま売却した方が良いのか、それとも更地にして売却した方が高く売れるのか。

今回は解体せずに売る場合の古家付き土地に絞って説明していきます。

古家付きと土地の売却は可能

資産価値がなくなった古家付きの土地でも、「古家付きの土地」として売却は可能です。
古家が付いたままの方が良いのか、それとも更地にした方が良いのか。

一般的には更地の方が売却しやすいといわれていますが、買主の中には、古家付きのままで土地を購入したいという人やリノベーション前提で購入したいので家は残してくださいという人は多数存在します。
古家付きのままの場合と更地にした場合、さらには売る前にリフォームした場合など、各々のメリット・デメリットを勘案し、慎重に判断する必要があるため、ケースバイケースとなるでしょう。

今回は古家付き土地として売る場合について理解を深めていってください。

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古家がある状態で土地を売却するメリット

1.建築した状態が分かるので売りやすい場合もある

更地の状態では、実際に建物を建てた状態がイメージしにくいという問題があります。
古家が建っていると、実際の建物の広さや日当たり、通りからの車の出し入れ、アクセス方法などがよくわかります。
ベランダにはどの程度の日が当たるのか、2階からの眺めはどうなのか、建物と敷地の面積のバランス・建ぺい率はどのくらいが最適か、隣家との距離はどのくらいあるのか。
あるいは騒音の程度など、古家がなければわからない情報がたくさんあるのです。

2.解体する手間がかからない

古家付きの土地のまま売却するケースでは、売主が古家を解体する手間やコストがはぶけるというメリットがあります。
解体費用は坪単価3万円~が相場といわれており、100坪で300万円かかる計算です。
古家付きのままで売却できれば、大幅な解体費用の節約になります。

3.固定資産税や都市計画税の軽減措置を受けられる

住宅用地の負担調整措置 によって、古家付き土地の固定資産税額は更地に比べて6分の1に減額されます(200㎡以下の小規模住宅用地は固定資産税の価格(地価公示価格の7割)の1/6が本則課税標準額)。
また、200㎡を超える部分についても更地に比べて1/3に減額さるのです。
しかし古家を取り壊して更地にしてしまうと、住宅用地の負担調整措置が適用されません。売却交渉が長引くようなケースでは、固定資産税額が大幅に安くなる古家付きの土地の方が有利ということになります。

4.法廷耐用年数以上の古家は瑕疵担保責任が免責になる

木造の場合、法定耐用年数22年を経過した古家の資産価値はほぼゼロに等しいといわれています。
そのため、物件売却の際についてくる瑕疵担保責任が免責になることが多く、また、法定耐用年数以内の建物の場合は瑕疵担保責任があるので、取り壊して更地にして売却するケースが多いようです。

瑕疵担保責任のない古家の場合は責任を問われないので、管理義務を手放してそのまま売却できるというメリットがあります。

古家がある状態で土地を売却するデメリット

1.解体費を見越して売値を低く設定される

古家付きで土地を売却する場合は、解体費用をあらかじめ値引きした価格で売買契約を結ぶ可能性が高くなります。解体するより、リフォームしてそのまま使い続けてもらった方が安上がりだと考える売主もいることでしょう。

売買契約の成立直前に買主から解体を依頼されることもあるので、古家を解体するのか使い続けるのか、買主の意思をしっかり確認するようにしてください。
売主と買主の間でよく話し合いを行い、買主がそのまま使いたい場合はリフォームするなどの対策も有効でしょう。

2.埋没物が分からず、売却した後で瑕疵担保責任に問われる可能性

売却した後に買主が建物を取り壊してみると、地下に埋設物があった。
そうしたケースもたまにあります。
この場合、売主は瑕疵担保責任を問われるおそれがあるので注意しましょう。
瑕疵担保責任を負う期間については、土地売買の際の契約で取り決めるのが一般的です。

古家のある状態で売買するケースでは、地中の調査が難しいことが予想されます。古家付きで土地を売却する場合は、埋設物のリスクについても認識しておくようにしましょう。
さらに埋設物だけでなく、地盤の調査や汚染調査なども古家があるとできません。
過去に何があったのか、歴史をたどって調査しておくと売主も買主も安心です。

更地にして売るメリット・デメリットはこちら

古家をリフォームしてから売る?

古家付きの土地を売却する際は、古家をそのまま残すのか取り壊すのかを、買主と相談して決めることが必要です。古家付きの土地を売却したい人がよくやってしまう失敗は、一方的なリフォーム工事だといわれています。
土地の購入を検討している買主のほとんどは、そこに新しい家を建てることを想定しています。売主が勝手にリフォームしてしまうと、更地の土地を購入したがっている買主を除外してしまうことになるのです。
つまり、リフォームすることでニーズを大幅に狭めてしまうということ。
ただし売却目的ではなく、賃貸目的でしたらリフォームという選択肢もあるでしょう。
どれだけ見た目がキレイでも、建物には耐用年数があります。

つまり、築年数が経過するだけで資産価値は激減していくのです。多少のリフォームくらいでは、資産価値を高めることはできません。
賃貸物件の場合は別ですが、古家付きの土地を売却したいのでしたら、リフォームは無駄だということを認識しておきましょう。

リフォームに余分な費用を支払うなら、土地メインで売却する方がよほど効率的です。ただし買主が古家を気に入ってリフォームしてほしいという依頼があった場合は、もちろんリフォームしても良いでしょう。
とにかく買主が現れてからよく話し合い、古家を取り壊すか、そのままにしておくのかを決めることが重要です。

まとめ

土地建物を売却するためには、どのようなケースであっても信頼できる不動産仲介会社と媒介契約を結んで、担当者と良好な人間関係を築いておくことが必要です。

今回は家を残した状態で売るメリット・デメリットをご紹介しました。

中古戸建としてや古家付き土地としてなど売る方法は多岐にわたります。加えて買主が現れたら古家をどうするのかよく話し合って、取り壊すのかリフォームするのか検討して、その費用なども捻出することが求められます。
古家つきのままで売却するにしても、更地にしてから売却するにしても、売主であるあなたには幾らかの出費をはじめ、頭を悩ます検討事項がたくさん出てきます。

不動産会社を比較検討する中で個人でたくさんの不動産会社を回り、信頼できる契約先を探すのは至難の業です。まして、時間的な余裕もありません。

何より希望の売買価格を設定するのはもちろんですが、この家をどうしたいのか家に対する想いを一度考えてみてはいかがでしょうか。

リノベーション前提の方に売るメリットはこちら

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