建築確認済証とは？不動産を売る時に考えること。【不動産知識】
一戸建てなどの不動産を建築するときは建築確認済証（建築確認通知書）が必要になります。しかし建築のプロでない限り「建築確認済証とは何か？」を知らないと思います。
今回はご自宅を売る際やこれから物件を買う方に向けて確認済証をはじめとした書類は不動産売買時にも必要なので、その概要を解説していきます。
建物を建設するときに必要になる法令関係の認証について
①建築確認申請書とは
建築確認申請書とは建築する建物が建築基準法や自治体の条例などに適合しているか確認してもらう申請書のことです。
建築確認申請書は新築はもちろん増改築でも建物を建設するなら提出する必要があります。提出先は自治体や民間の指定確認審査機関です。
また以下のような建物概要が記載されている建築計画概算書も併せて提出します。
◆敷地面積
◆建物規模
◆配置図
②建築確認済証(建築確認通知書)とは
建築確認済証とは建築確認申請書を提出して問題ないと確認されたときに交付される書類です。要は「法律や条例に適合している」という証明書のようなものです。
建築確認済証の交付を受けることで着工（工事開始）となります。また、詳しくは後述しますが建物の規模によっては中間検査もあります。 要は建築確認申請書通りに建築しているか、工事の途中で検査するということです。
③検査済証とは
検査済証とは建物完成後に行う完了検査に合格した後に発行される書類です。要は建築確認申請通りに建築されていることをチェックして、問題なければ発行される書類になります。
検査済証がないと建物が完成しても使用（住む）することができません。
建築の流れとその際に発生する認証とは
建築計画の作成と事前審査を行う
まずは建築計画を作成します。建築主と施工会社で条件や希望を整理して、建築主の理想の住まいを図面として落とします。
次に建築計画を特定行政庁や指定確認機関で事前にチェックしてもらいます。というのも2007年6月に施行された建築基準法の改正によって、軽微な修正以外の「確認申請書の訂正」が困難になったからです。
建築確認の申請と必要書類を揃える
次に建築確認申請を行います。上述の通り建築確認申請とは法律や条例に適合した建物であると確認してもらうことです。また建築確認申請には以下の書類が必要です。
◆建築確認申請の必要書類
・仕様書
・認定書（工法について）
・設計図
・設計図面
・耐震性能の記載がある構造計算書
なお「耐震性能の記載がある構造計算書」は一定規模の建物の場合に限ります。そして、こちらも上述の通りですが建築確認申請がOKであれば確認済証が交付されるという流れです。
確認済証の交付後に着工
確認済証が交付された後は工事開始（着工）です。厳密には着工は杭工事などの基礎工事開始時を指します。
中間検査を受ける
次に中間検査を受けます。上述の通り中間検査は建築確認申請書通りに工事が進んでいるか、工事の途中で検査することです。というのも工事が完了すると建物内部が見えなくなります。そのため建築確認申請通りに工事しているか分からなくなるので、工事の途中で検査するというわけです。
なお中間検査の対象になる建築物は以下の通りです。
◆中間検査の対象になる建築物
・一戸建ての分譲住宅：3階以上または床面積が100㎡超
・上記以外の一戸建て：3階以上
・一戸建て以外の住宅：3階以上または500㎡超
工事が完了したら完了検査を行う
工事が全て終わったら「工事完了（竣工）」という状態になります。
ただし工事が完了したからといって、すぐに住めるわけではありません。その後に工事完了通知書を提出して、完了検査をお願いします。
そして建物が法律や条例に適合している場合は、検査済証が発行されるという流れです。その後、建築主に鍵が渡されることで、その建築物は建築主に「引渡し」されます。
建築確認済証と検査済証が必要になる場面とは
次に建築確認済証と検査済証が必要になる以下の場面について解説します。
建築確認済証と検査済証が必要になる場面
①建築費用のローン申請時
まず建築費用のローン申請時には建築確認済証が必要になります。なぜなら融資する金融機関はその住宅を担保に入れるからです。
仮に建築確認済証がない状態だと本当に計画通りに建築するか金融機関は判断できません。つまり金融機関としては担保価値を見誤るリスクがあるということです。
このような理由によって建築費用のローン申請時には必ず確認済証が必要になります。
②不動産売却時
不動産売却時は確認済証と検査済証が必要です。
当然ながら買主は建築基準法や条例に適合している建物、つまり「違法建築物ではない建物」を購入するという前提です。 そのため法律や条例に適合している建物であると、対外的に証明している確認済証や検査済証が必要になります。
③リフォームや増設時
リフォームの規模によっては増築（増設）にあたります。そして増築の場合は確認申請が必要です。そもそも増築は以下のように定義されているため、当てはまる場合は確認申請が必要と思っておきましょう。
◆増築の定義
・既存建築物に建て増しをする
・既存建築物がある敷地に新たに建築する
要は、新たに建造物が増えるときは「増築」になるので、確認申請が必要になるというわけです。
たとえば、クロスの張り替えとかフローリングの張り替えなどであれば増築ではないので確認申請は不要になりますが、そこの判断は専門業者に確認するようにしてください。
建築確認済証(建築確認通知書)紛失したら再発行不可
次に建築確認済証や建築確認通知書を紛失した時に対処法について解説します。そもそも建築確認済証や建築確認通知書は再発行不可なので、取り扱いには十分注意しましょう。
なお建築確認証と建築確認通知書は同じ書類と思って良いです。1995年5月に建築基準法が変わったので、それによって名称が変更になりました。
建築計画概要書を発行する
建築確認済証を紛失したときは建築計画概要書という代替書類を発行しましょう。建築計画概要書とは建物の概要や検査履歴が記載された書類です。
建築計画概要書は管轄の役所の建築指導課などの窓口では発行できます。一通数百円程度で発行できますが、事前に連絡した方がスムーズに対応してもらえます。
台帳記載事項証明書を発行する
建築計画概要書ではなく台帳記載事項証明書でも代替可能です。台帳記載事項証明書とは建築確認済証と検査済証の記録が記載されている書類になります。
この書類も建築計画概要書と同じく、役所の建築指導課などで発行可能です。価格も同じく数百円程度です。
まとめ
このように建物を建築する際には建築基準法に基づいて建築されております。
どのように住み始めることが可能かというと役所の建築確認済証の交付を受けて着工し、検査済証の交付で建物に住める状態となります。これら書類の発行は基本的に建築会社が主導します。 ただし、どのようなシーンで何の書類が必要なのかという点や、紛失時の対処法は頭に入れておいた方が良いでしょう。
家が建てられていく中で、役所の検査を受ける必要があることは理解していただいたかと思います。これから新しく家探しをする方やご自宅を売却しようと考えている人は一度確認してみましょう。
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