私道とは?私道に接する土地を買う際の注意点とは?【不動産知識】

戸建てや土地を購入される方はその土地のともなう道が私道か公道か確認しておく必要があります。今回はそもそも私道とはなにか、私道負担や家を新築する際や建て替えをする際に考慮しておいた方が良いことを中心に解説していきます。

「公道」と「私道」の違い

「公道」「私道」よりもまず「建築基準法上の道路」かが重要

国や各自治体が所有している道路が「公道」と呼ばれるのに対して、それ以外の、個人や団体等が所有している道路は「私道」と呼ばれます。

公道か私道かを調べる方法

公道か私道かを調べるには、各自治体の役所へ行って確認することができます。

また法務局で取得する公図で調べる方法があります。公図で道路のような形をしているけれど地番(土地につけられた番号。住所とは違う)がついているところは私道です。公道は地番がありません。(私道から公道になった場合は地番がついています。)

「公道」は国や地方公共団体が所有し、道路整備などを彼らが行います。対して「私道」は所有者が行います。通行の許可の権限も所有者にあります。これに起因して注意すべき点があるのですが、それは後でまとめて説明します。

それよりも家を建てるなら、まずは建築基準法上の道路かどうかを調べる必要があります。

公道であれ私道であれ、建築基準法上の道路ならば、その道路に面した土地に家を建てることができます。中には『通路』としか認められていない公道や私道もあります。その場合は家を建てることができません。

建築基準法上、建築物の敷地は「道路の幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」と定められています。いわゆる「接道義務」です。それが公道か私道かは関係ありません。

ちなみに4m未満の道路でも建築が認められる場合もあります。「例えば昔は幅が一間(約1.8m)など4m未満の道路が多かったのですが、その中には建築基準法ができる前から周囲の人々が道路として使っている道もあります。それらの中には建築基準法上の道路として認められた(建築基準法42条第2項)道路もあります。

その他にも建築基準法の43条の但し書きにより、建築基準法上の道路でなくても建築が可能な場合もあります。まずは、建築することができる道路かどうかを、各自治体の窓口で調べるようにしましょう。

敷地と道路の関係については詳しく知りたい方はこちら

「私道負担」とは?

接道義務を果たすための私道を負担する

不動産の広告で「私道負担」という言葉を見かけたことはないでしょうか。私道負担とは、敷地内に私道部分が含まれていることを示す言葉です。中でも多いのは接道義務を果たすために道路を広げる、つまり敷地の一部を道路(私道)とすることで、道路の幅を4m以上にするケースです。

私道負担部分の税金はどうなる?

私道にはその私道の持分に応じて固定資産税がかかります。また、同様に私道を取得すれば不動産取得税が、都市計画法の市街化区域内に指定されていれば都市計画税が、相続すれば相続税がかかるのは他の土地の場合と同様です。

私道であっても、各自治体に申請して『公衆用道路』と認められれば固定資産税・都市計画税・不動産取得税が非課税になります。

公衆用道路とは一般公衆の交通のために利用されている道路ということです。公衆用道路かどうかは、私道の登記簿謄本の地目に『公衆用道路』と載ります。そうでない私道は地目が『宅地』となっています。

私道に面した土地を購入するときの注意点

①道路や水道などのインフラ整備の負担が必要なケースがあります。

公道の道路整備や上下水道本管の配管・整備は各自治体が行いますが、一般的には私道所有者の許可を得て、私道や所有している土地の配管や整備などの維持管理を行うことが原則です。

道路が荒れていたり水道管の本管が老朽化していても、私道所有者以外の人が勝手に道路を直したり水道管本管を修復したりすることはできませんし、実際に修繕等を行うか否か、費用負担をどうするかなど私道の利用者が合意しないと実行に移すことができません。

私道が共有名義なら名義人全員の同意と費用の負担が必要になります。私道を分筆した場合も、工事が私道全体に及ぶ場合は同様です。

なお、公道+セットバックで一部私道を負担しているケースでは、配管に関する費用負担は本管から自分の土地へ引き入れる部分のみになります。また、自ら私道を提供している部分は自分の所有ですから、だれかの許可を得る必要はありません。

まとめ

このように私道に面した土地を購入する場合はいくつかの注意点があります。とはいえ、たいてい私道に面した土地は比較的手ごろな価格であるというメリットもあります。

私道だからといって怖がらず、どんなリスクがあるのか事前に調べてから、近隣の人とのコミュニティを円滑にしておくなど対策をとるようにしましょう。

そして私道の場合、その所有者との話し合いでルールを決めることができるので所有者以外の通行を制限したりできるなどそういったメリットも踏まえて一度検討してみても良いのではないでしょうか?

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