融資保証料の支払い方法とは?そのメリット・デメリット【住宅ローン編】

マイホームを購入する際には「住宅ローン」を利用して返済する方が多いかと思いますが、融資先の銀行と住宅ローンを組む際には、「住宅ローン保証会社」との契約をする必要があります。

住宅ローンの保証料について保証料とは何かについては前回ご紹介したのでまず保証料とは何か理解した上で記事を読み進めてください。

では、今回は支払い方法についてメリット・デメリットなど解説していきます。

保証料とは?については知りたい方こちら

住宅ローンの保証料とは?

まずは簡単に保証料とは何かをご説明します。

住宅ローンを受ける際には、月々の返済だけではなく、手数料や税金などの諸費用が発生します。この諸費用の中でも高い割合を占めているのが、住宅ローンの「保証料」です。ローンを組む際には、多くの金融機関が「住宅ローン保証会社との契約」を条件として挙げているため、契約者は融資先に対して一定の保証料を支払うことになります。

保証の内容としては、もしローンを借りる契約者が支払いをすることが難しくなった場合に、保証会社がローン残債を融資先へ支払うというもので、これは融資先の銀行がリスクを減らすために導入した制度といえます。

契約者にとっては、資金を返済する相手が融資先から保証会社に変更されるだけなので、引き続き支払いの義務は継続することになります。

住宅ローンにおける保証料とは、保証会社からの「保証」を受けるために、保証会社に対して支払う費用になります。

住宅ローンの多くは、借り入れる際に「指定の保証会社の保証を受けること」が要件として定められていますが、これは、融資先の金融機関が住宅ローンの「貸し倒れリスク」を軽減させる対策として、機関保証と呼ばれるシステムを構築しているためです。

住宅ローンの支払い方法

それでは次に、住宅ローン保証料の支払い方法について紹介します。

前述した通り、住宅ローンにおける保証料の支払いは、一括前払い型と呼ばれる「一括・外枠方式」と、利息組込み型と呼ばれる「分割・内枠方式」の2種類の方法があります。

住宅ローンで毎月支払う返済額は、元金返済分と利息の2つで構成されており、利息組み込み型を選択した場合は、利息の中に保証料が含まれるため、住宅ローンの金利が「元利均等返済」を選択した場合と、「元金均等返済」を選択した場合とでは、金額に差が生じてきます。

『元利均等法・元金均等法』について

「元利均等返済」とは、元金と利息を均等に返済していく返済方法で、「元金均等返済」とは、元金のみを均等に返済する返済方法です。

住宅ローン返済の総支払額は、元金均等返済の方が安いというメリットがあるため、金利の返済方法をどちらに選択するかによっては、保証料の金額にも差が生まれます。つまり、保証料が含まれることを想定した上で、住宅ローンの金利についても検討する必要があります。

元利均等法・元金均等法どちらがお得?についてはこちら

一括・外枠方式のメリット・デメリット

それでは、保証料を「一括・外枠方式」で支払う場合のメリットとデメリットについて紹介します。

一括・外枠方式とは、名前の通り、保証料を住宅ローン契約時に一括で支払う方法です。

仮に、ローン返済中に 繰り上げ返済を利用した場合は、繰り上げ返済で支払った金額に合わせて、保証料の返金を受けることができます。しかし、保証料を支払うタイミングは契約時となるため、まとまった金額の支払いが可能かどうか、検討する必要があります。メリットとデメリットをまとめると以下のようになります。

メリット

◆住宅ローンの総支払い額が、利息組み込み型よりも安くなる。

◆繰上げ返済で借入れ年数より早く完済を行うことで、保証料の一部が返還される可能性がある。

デメリット

・一括払いのため、契約時の諸経費が必要となる。

一括で支払いを済ませることで、利息組み込み型よりも保証料を大幅に軽減することができるというメリットがありますが、実際には金利上乗せ型の利息組み込み型を選択する人が多いといいます。

これは、準備資金を保証料に充てることよりも、頭金に回すことで借入金額を減らす方が、総支払額がお得になるケースが多いためです。また、一括で支払う場合は、住宅ローンが完済するまでの全期間を保証することを想定しているため、当初の予定よりも完済が早まった場合は、損をすることがあります。

例えば、30年間のローンで、20年目に繰り上げ返済を行って全額完済した場合、短縮された10年間分の保証料は不要になります。すでに支払った保証料のうち、短縮された期間分は保証料が一部返還される仕組みとなっていますが、年数が経過してから期間短縮を行った場合は手数料を差し引くとわずかな金額となり、ほとんど返還されないといいます。

分割・内枠方式のメリット・デメリット

それでは次に、保証料を「分割・内枠方式」で支払った場合のメリットとデメリットについて紹介します。分割・内枠方式とは、いわゆる金利上乗せ型で、保証料を住宅ローンの金利に上乗せして支払う方法のことをいいます。

金利を上乗せして支払うことで、ローン契約時の経済的負担は軽減されますが、毎月支払う返済額や、総返済額が大きくなる点はデメリットといえるでしょう。また、金利上乗せ型を選択した場合は、繰り上げ返済を利用しても、保証料が返還されることはありませんので注意が必要です。

住宅ローンの金利は、各金融機関においてほぼ横ばい状態となっているため、借り換えをする場合もあるかもしれません。一括払いで保証料を支払い、ローンの借り換えをした場合、保証料が戻ってくることはありませんが、金利上乗せ型の場合は経過した期間分の保証料の支払いだけで済むため、保証料によって損をすることはありません。

上乗せされる金利は、多くの金融機関において、年間+0.2%ほどといわれています。保証料の分割払いは、通常の借入金利に上乗せされる形となっており、計算方法も比較的簡単です。以上のことから、分割・内枠方式のメリットとデメリットをまとめると以下のようになります。

メリット

◆契約時の頭金を少なく抑えることができる。

デメリット

◆総支払い額が一括払いと比べると多くなる。

保証料の相場は、年金利に0.2%をプラスした金利と前述しましたが、住宅ローンの契約者の条件や担保する物件によってはそれ以上になることもあります。一括払いと分割払いのどちらを選択するかは、実際にシミュレーションをしたり、資金計画についてじっくり検討した上で決めるのがいいでしょう。

しかし、住宅ローンにおける保証料はすべての金融機関で必要という訳ではありません。

近年では、ネット銀行などを中心に、保証料が無料となる住宅ローンもあるため、保証料の負担を抑えることができます。しかし、保証料がない場合は、その分事務手数料が別途必要になる場合がほとんどです。最終的にいくら諸費用を負担することになるのかを事前に調べるようにしましょう。

まとめ

保証料の話はお借入れする人のライフプランが大きく影響します。

大半の方は住宅ローンを35年間支払い続け、その期間の中で繰り上げ返済や銀行の借り換えなど検討されるケースがほとんどではないでしょうか。

どの銀行にするか、どのような支払い方法にするかなどを含めて、住宅ローンの融資先を決定する必要があります。

銀行とネット銀行で迷ったときは、返済期間の中でどのような変化が予想されるか、戻し保証料の有無、諸費用にかかる手数料など、総合的に考えた上で判断する必要があります。

保証料の支払い方法を決める際は保証料型と融資手数料型を選択する場合は、両方のメリットやデメリットについて検討し、選択していくようにしましょう。

繰り上げ返済の意外と知らないデメリットについてはこちら

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