安心・納得して不動産を売る方法とは?【不動産知識】

中古住宅を売買する際に、この住宅は問題がないのか?売り出し前にきれいにリフォームした方が良いのか検討されたことがある方は意外と多いのではないでしょうか?

そこで売買取引前に中古住宅の劣化状況や欠損の有無などを調査・診断するホームインスペクションが近年注目されています。

今回は売主・買主ともに安心できるホームインスペクションについてご紹介します。その上でメリット・デメリットを理解し、安心して不動産売買取引を行いましょう。

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ホームインスペクションとは?

ホームインスペクションとは、簡単に言うと、住宅の専門家(ホームインスペクター)が、中古住宅の劣化状況や欠陥の有無などを第三者的な立場および、専門家の見地から、住宅の状態を診断し、報告を行う専門業務です。主に中古住宅を売買する際に利用されています。

2018年4月1日より、宅地建物取引業法が改正され、ホームインスペクションに関する規定が追加されました。
この法改正によって、不動産会社は売主と媒介契約を交わす際、「ホームインスペクションを実施するかどうか」を売主に確認することになりました。
また、不動産会社は、ホームインスペクションが実施された住宅について、買主にその結果を説明することが義務付けられます。

ホームインスペクションでわかること

診断方法は、目視で、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を診断するのが基本です。これによって、住宅の基礎や外壁等のひび割れ、雨漏りなど、構造上の安全性や日常生活への支障があると考えられる劣化や、性能低下が無いかなど分かります。

ホームインスペクションによって、住宅の現在の状態を把握することができるため、問題が見つかった場合には、補修が必要かどうか、どのような補修をすべきか、そのためにどれくらいの費用がかかるのかなどを明らかにすることができます。

なおホームインスペクションは、目視で可能な範囲で行う「一次診断」であり、これは病院で行われる「健康診断」のレベルと理解してください。

ホームインスペクションはこの最初の「一次診断」です。「一次診断」の結果、ホームインスペクションだけでは分からない懸念がある場合はさらに詳しく調べる「二次診断」を勧められます。
雨漏りの根本原因を探ったり、特定の部材の劣化進度を調べたり、耐震診断を行ったりといったことは、「二次診断」となります。

ホームインスペクションにかかる期間や費用はどれくらい?

ホームインスペクションは、住宅の規模や調査の内容によっても異なりますが、建物面積が100平米(約30坪)程の中古戸建で2~3時間で終わります。

費用は、会社によって異なりますが、一次診断の場合、5~6万円前後が一般的なようです。機材を使用する二次診断の場合、10万円以上になることもあります。

ホームインスペクションを行う3つのメリット

【メリット1】買主に安心感を与え、高く早く売却ができる

ホームインスペクションを実施している住宅は、「この住宅は問題がない」というお墨付きがもらえるため、買主に安心感を与えることができます。

安心感を与えることができれば、売却につながりやすくなります。

ホームインスペクションは、これまでは買主側が、住宅購入の判断材料のために実施することが一般的でしたが、このように、ホームインスペクションを実施すると売却時のセールスポイントとなり、高く早く売ることにつながるため、売主側が実施するケースが増えてきています。

【メリット2】売却後に瑕疵や不具合が発覚することを防げる

ホームインスペクションによって、「問題がない」というお墨付きをもらえることがある一方で、瑕疵(かし)や不具合が見つかることもあります。
しかしこうした瑕疵や不具合を売却前に把握しておくことは、売却後のトラブルを未然に防ぐことにつながります。

※瑕疵とは…雨漏りやシロアリによる床の腐食等の、通常有すべき品質を欠くこと

売却後に瑕疵や不具合が発覚した場合、買主から瑕疵担保責任を追及されます。そうすると、売却した後に、補修の対応や範囲について交渉の手間が発生してしまいます。売却した住宅について、いつまでも対処することになってはとても大変です。

ホームインスペクションを実施しておけば、瑕疵や不具合が見つかった場合に先に補修をしておくことで、そうした売却後のトラブルを避けることができます。
また補修をしておくことで買主への印象を良くすることにもつながります。

【メリット3】瑕疵担保保険に加入できる

ホームインスペクションを実施し、保険の審査に合格すると、「既存住宅売買瑕疵保険」(以下、瑕疵担保保険)に加入することができます。
瑕疵担保保険に加入すると、売却後に瑕疵が発見された場合、その補修費用を買主が保証金で補うことができます。

また、瑕疵担保保険が付保されている住宅は、買主が不動産取得税や登録免許税、住宅ローン控除等の税制優遇を受けることができるため、買主に対して経済的メリットをアピールできます。

ホームインスペクションを行う2つのデメリット

【デメリット1】ホームインスペクション実施の費用がかかる

当然ながら、実施には費用がかかります。

上記でご紹介した通り、一般的には5~6万円前後の費用が掛かります。

【デメリット2】瑕疵や不具合の補修の必要がある

ホームインスペクションを実施して、瑕疵や不具合が見つかった場合、補修してから売却するのであれば補修費用の負担が生じます。
補修をせず、そのまま買主に情報を開示して、納得いただいた上で売却する方法もありますが、その瑕疵や不具合の規模や内容次第では、なかなか買い手がつかない可能性もあります。
これらはデメリットと捉えることができます。

ただし、買主が購入後にリフォームやリノベーションをする前提の売買もあるので、その場合は売主が補修をしても結果的に無駄になります。補修するかどうかは、買主の希望をうかがいつつ、不動産会社と相談して決めるようにしましょう。

なお、ホームインスペクションの結果、実はひどい欠陥住宅であった等、とても売り出せない状態であることが発覚する可能性もあります。その場合、売り出すためには大規模な補修が必要となり、費用の負担は非常に大きなものとなります。

こうなると、「結果が怖いからホームインスペクションなどやりたくない」と考えかねませんが、ホームインスペクションはデメリット以上にメリットも大きいものですから、実施することをおススメします。

リノベーション前提の売却希望の方はこちら

買主がホームインスペクションを希望した場合は?

不動産会社は売主と媒介契約を交わす際、「ホームインスペクションを実施するかどうか」を売主に確認する、というのは冒頭でお伝えさせていただいたとおりですが、これは買主に対しても同様に行われます。

不動産会社は、ホームインスペクションが実施された住宅について、買主にその結果を説明することが義務付けられますが、売主側でホームインスペクションを行っていなければ、買主が希望する場合には、購入前に買主の費用負担でホームインスペクションを行うこともできます。

買主がホームインスペクションを希望した場合どうするべきか?

ホームインスペクションは、売主の承諾が必要になりますので、断ることも可能ですが、ここは快く応じるべきです。
買主が自分で費用を負担してまでしてホームインスペクションをしたいということは、本気で購入を検討している証拠です。ここで拒んでしまうと、「何か隠しているのではないか」と、疑心暗鬼になってしまい、購入を見送られてしまう可能性があります。
買主がホームインスペクションを希望した場合には必ず応じるようにしましょう。

ホームインスペクションをどこに依頼すべきか?

ホームインスペクションを依頼する検査会社は、不動産会社から紹介された検査会社に依頼してもいいですし、「日本ホームインスペクターズ協会」のホームページで、ホームインスペクター(住宅診断士)を検索できるので自分で探すのもよいでしょう。

まとめ

今回はホームインスペクション実施のメリットやデメリット、買主からホームインスペクションを希望された場合の対処方法、ホームインスペクションの依頼先について解説しました。

初めて知る内容も多かったかと思いますが、ホームインスペクションは、買主はもちろん、売主にとっても非常にメリットがありますが、ご紹介したデメリットも理解した上で、実施するとよいでしょう。

ホームインスペクションについて理解を深め、安心・納得して不動産取引をスムーズに行っていきましょう。

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