中古戸建+リノベーションのプチ知識【資産価値編】

■中古の戸建てを買ってリノベーション。10年後の資産価値ってどうなるの?

中古住宅をリノベーションして自分好みの住まいに仕立てたとしても、その家にずっと住み続けるとは限りません。

10年も経つと転勤や転職、家族構成の変化などで暮らしぶりが変わり、住み替えを選択する場合もあります。

その際には住み慣れた家を人に売ったり、貸したりする必要が出てきます。

そんなとき、住まいの「売る」、「貸す」が有利にできれば、資金繰りもラクになるでしょう。

自分が買った住まいが売りやすいか貸しやすいか、つまり資産価値が高いかどうかは、さまざまな条件で決まります。

もし将来的に売却する場合は私たちG-FLATにご相談頂ければ販売のお手伝いをさせて頂いています。

物件を販売したいとなれば、まずは一般的には物件の査定から始まります。

その地域の相場を基に立地条件や広さなどから査定され、次にその物件の個別の条件や状態がチェックされます。つまりどんな街のどの場所に建っているかがまず問われ、さらにその家がどんな仕様でどの程度手入れされているかといったことが重要になるのです。
また、貸す場合には売るときとは多少異なるポイントも加味されます。

そうしたポイントを知っておけば、物件を選ぶときの参考になるでしょう。

point1 築年数

一般に築20年で建物価値がなくなるといわれています。
ただ、現在はリノベーションの「価値」が見直されてきているために、築20年以上でも「価値」のあるリノベーションがされている場合は、「資産価値」として販売価格が上がっているケースが増えてきました。

 

point2 地域

敷地が広い低層の住宅地は評価が高くなる傾向にあります。
一戸建ての場合もマンションと同様に、どのような地域に立地しているかが評価のひとつのポイント。

例えば街路樹などが整備され、各住居が門扉や植栽などで囲まれた閑静な地域は評価が高く、資産価値が維持されやすいです。地域によっては学区によって評価が変わるケースも。

逆に商業施設やオフィスが混在していたり、工場が近いといった立地条件では査定上の評価が低くなる傾向にあり、売る、貸すときの価格に影響する場合も。

point3 都心までの距離

近いほど高く評価されるが自分の予算に応じて判断の必要があります。
立地に関しては、都心までの距離が近いほど資産価値は高くなる傾向があり、将来売ったり貸したりするときに有利といえるでしょう。

ただ、価格が高めになるので、予算とのバランスを考える必要があるのも事実です。

とはいえ都心をはさんで東側と西側など、広いエリアで探せば、都心までの距離が同じでも価格に差が出る地域もあります。

利便性のわりに割安な地域の物件を選べば、人に貸すときに高い家賃が期待できるかもしれません。

 

 

point4 最寄駅までの距離

駅から近いと評価は高いが、遠くても駅までバス便があり便数の頻度が多ければOK。
駅から近いほど売りやすく、貸しやすいのは一戸建ても同様です。

ただ一戸建ての場合はバス便など駅から離れた立地の物件も多いので、そうした物件はバスの運行頻度もチェックしておく必要があるでしょう。

バス便が発達した地域であれば、雨の日でも歩く距離が短くなるなど、徒歩圏の物件より暮らしやすいケースもあります。

深夜バスが運行されていれば、帰宅が遅くなりがちな人にも便利で、資産価値の面でもプラスです。

 

point5 日照・通風

周囲に日照を遮る建物があるかどうかが評価の分かれ目になる場合があります。

日照や通風も一戸建ての資産価値を左右します。マンションは上層階ほど日照や通風が有利になりますが、一戸建てにはそうした要素がないので、周囲の建物の立て込み具合がポイントになります。

しかし、周囲に建物が密集していて「暗い」場合でも、リノベーションで採光計画を見直すことで解決できる場合が多くあります。

また、「暗い」→「明るく」だけでなく風の通り具合もリノベーションで解決できるケースが多くのあるので、将来の資産価値を考えてリノベーションの時に採光計画や通風計画を見直しておくのも良いかもしれません。

 

point6 土地形状

整形な土地が高く評価され崖地などは評価が低くなる場合があります。
土地の形状によって、建物の設計は影響を受けます。道路に面した間口と奥行きのバランスがとれた長方形や正方形の土地は、効率よく利用でき、価値が下がりにくいと言われています。

一方、土地のカタチがいびつな場合は効率よく利用できないと判断されてしまい資産価値が上がらないケースもあります。

しかし、その分買う時に安く買えるというメリットもある為に一長一短ですね。

point7 素材

建材の素材によっては価値アップの可能性があります。
中古住宅を買ってリノベーションする際に、どんな素材を使うかによって将来の資産価値に影響が出るケースもあります。例えば無垢の木材や塗り壁を利用することで、年月が経つほどに味わいが出れば、資産価値の減少を抑えることにつながるかもしれません。売る人と買う人の好みが合致すれば、さほど価格や家賃を下げなくても売ったり貸したりできる場合も考えられます。そうした視点で、リノベーションの素材を検討してみてもいいでしょう。

 

point8 住宅機能

住宅性能を上げるリノベーションがおすすめ。
耐震性や断熱性などの性能が高ければ、建物が古くても将来の査定時にプラスの評価につながるかもしれません。特に築年数が古く耐震性に不安がある場合などは、診断や補修をしっかり行うなどしてリノベーション時に性能アップを行う事は、資産価値の向上につながります。

しかし、耐震補強工事や断熱工事などは、高い技術と経験が求められます。

その為、戸建てリノベーションの経験が豊富なリノベーション会社を選ぶようにしてください。

 

point9 メンテナンス

入居後は常にメンテナンスを心がければ価値が維持されやすい
一戸建てもメンテナンスの状態が良ければ、築年数が古くても売却価格に100万円~200万円程度の上乗せが可能です。

入居後もメンテナンスの履歴を残しておくことが、今後はますます重要になるでしょう。

 


 

■リノベーションのおすすめイベント紹介

みんなで聞こう!リノベーション勉強会 in 神戸

■リノベーション勉強会の4つの特徴

 

①「新築」or「中古を買ってリノベ」どっちが自分に合っているのか分かる。
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**同業者、不動産業者様の参加はご遠慮ください**

 

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