2021.09.10

リノベーションのプチ情報

家作りに妥協したくないなら中古戸建て＋リノベーション！適した物件の見つけ方や事例

「良いと思える家は、新築でしか見つからない」

「希望の間取りや内装は、注文住宅で叶えるしかない」

そんな風に思っていませんか？

中古戸建て＋リノベーションは、希望の間取り・立地・金額などのバランスが取りやすいです。

ですがリノベーションで希望の家を作るには、理想を叶えられる物件探しも重要になります。

そこでこの記事では、「金額や立地で家作りに妥協はしかたない」と諦めてしまっている方に向けて、

中古戸建て＋リノベーションが持つ新築＆注文住宅よりも魅力的な部分
リノベーションに適した中古戸建てとは
リノベーションの価格別事例

について、ご紹介します。

新築＆注文住宅にはないリノベーションの魅力

まだ真新しい新築住宅に住むのも、お金をかけて理想の注文住宅を建てるのも、どちらも良い選択です。しかし中古戸建て＋リノベーションは、新築・注文住宅両方の良いとこ取りをしつつ、両者にはないさらなる魅力があります。

中古戸建てをリノベーションすることで得られるメリットについて、見てみましょう。

価格を抑えて理想の家が手に入る

国道交通省が行った「令和元年度　住宅市場動向調査」によると、住宅購入にかかる平均資金は下記とされています。

注文住宅：4,615万
分譲戸建て住宅：3,851万
中古戸建て住宅：2,585万

中古戸建て住宅と注文住宅の金額差は倍近く、分譲であっても1,300万円ほど差があります。

中古戸建てを購入し、1,000万円をリノベーション費用にかけたとしても、分譲戸建て以下の金額です。（構造部分の補修や耐震性向上、広さや状態等のリノベーション内容により費用は変動します。）

新築よりも安く、間取りや内装を注文住宅さながらに選べるのは、リノベーションならではの大きなメリットです。

立地の選択肢が広い

価格を抑えた新築戸建ては、そう多くありません。希望するエリアで予算内の新築戸建てを探そうと思っても、見つかりにくい可能性があります。注文住宅の場合、建築費や設計費がかかるため、土地代の高いところでは予算オーバーをしてしまうこともあるでしょう。

このように都会であればあるほど、予算内で希望する家を見つけるのが難しくなります。

しかし築年数の経った中古戸建ての場合、建物の価値がほとんどないとされ、土地代だけで売り出されている物件もあります。その場合、駅近や人気の街であっても予算内で家を見つけやすい傾向です。

資産価値が安定している

住宅は建ててから25年が経過すると、建物としての価値はほとんどなくなるとされています。しかし価値がなくなるのは建物だけで、立地の良い土地は年数が経っていても資産価値があります。

例えば、土地代2,000万円＋建物代2,000万円で合計4,000万円の新築を買ったAさんと、同じ場所で土地代2,000万円＋建物代500万円の合計2,500万円で、中古戸建てを購入したBさんがいたとします。

25年後に売りに出した時、Aさんの家は建物の価値がなく土地代のみ1,500万円の値がつきました。Aさんは4,000万円で家を購入したため、2,500万円のマイナスです。

一方でBさんも、25年後は土地代のみしか価値がないとされ、1,500万円で売れたとします。しかしBさんの場合、2,500万円で購入しているため1,000万円の差額で済みます。

このように、新築で購入した物件は年数の経過でどんどん価値が下がっていきます。あらかじめ中古戸建てを購入することで、購入時と売却時の差額を小さくでき、損を減らせます。

ご近所や生活の便をあらかじめ確認できる

新築や注文住宅の場合、ご近所がどのような人なのか、生活圏の治安や情報などは暮らしてみるまではっきりとはわかりません。ある種、賭けともいえる部分です。

中古戸建ての場合、その家その地域で暮らしていた元の持ち主がいます。内覧時にまだ居住しているようであれば、話を聞いてみると良いでしょう。

暮らしてみないとわからない生活の不便さやご近所の人柄などをあらかじめ確認できるのも、中古戸建て購入のメリットです。

リノベーションを成功させる中古戸建てのポイント

リノベーションを成功させるには、リノベーション向きの中古戸建てを見つけることが大切です。

では、リノベーションに最適な中古戸建てを見つけるには、どのような点に注意をすれば良いでしょうか。

「築20年以内」にこだわりすぎない

中古戸建てを探す際、「築20年以内が安心」と不動産会社や家探しのパートナーに言われる方も多いのではないでしょうか。

なぜ築20年なのか、それは2000年6月以前に建てられた家は、耐震性が低いというのが理由として考えられます。つまり築年数が20年以上経過している場合、耐震補強工事が必要になります。

補強工事の費用は日本木造住宅耐震補強事業者協同組合（木耐協）の調査「木耐協耐震診断結果調査データ」によると、約113万～166万ほど。築年数が古いほど、工事費がかかるとされています。

とはいえ、築25年が経過した家は耐震性が低いものの、物件価格が安くなっている場合が多いです。耐震補強工事、その他の改修工事をしても築20年以内の中古戸建てよりもトータル費用が安く済むケースもあります。さらにいえば20年以上前に立てられた家でも、地震に強い構造の家も少なくありません。

築20年はあくまでひとつの目安とし、家探しをするのもひとつの手です。

「強い家造り」が得意なハウスメーカーが建てた家

「強い家」を売りとするハウスメーカーが建てた家は、築20年が経過していても現行の建築基準を満たしている場合が多くあります。

とくに積水ハウス、三井ホーム、旭化成などが建てた家は耐震性に優れており、築年数が経っても安心して住める家であると考えられます。

中古戸建てを探す際、「どのメーカーが建てたのか」も視野に入れてみると良いでしょう。

間取りの変更がしやすい家

リノベーションで間取り変更を計画している場合、間取り変更をしやすい物件を探すことが大切です。

間取り変更がしやすい物件とは一概には言えませんが、「ラーメン構造であること」をひとつの目安にすると見つけやすいです。ラーメン構造とは、簡単に言えば柱と梁で家を支えた作りです。壁の撤去がしやすく間取りの変更が容易とされています。

外観からはラーメン構造かどうかの識別は難しいため、プロと一緒に物件探しをし、判断をしてもらうと安心です。

隣家の雰囲気

リノベーションで素敵な家を手に入れても、ご近所トラブルで安心して過ごせないのは避けたいもの。お隣さんやご近所がどのような人たちなのか、あらかじめ確認しておくことをおすすめします。

中古戸建てを探す際、持ち主の人と接触できるようなら話を聞いておきましょう。

建物の状態

中古戸建てを探す際、つい内装や土地のことばかり目が行ってしまいがちです。建物の外側や基礎の部分はどうなっているか、確認をしておくと安心です。

シロアリやヒビを発見した場合、修繕が必要になります。こちらも素人では気付きにくい部分なため、プロと一緒に物件を探す際に見てもらうと良いでしょう。

金額別のリノベーション事例

中古戸建てをリノベーションした場合の費用相場は、家の状態やリノベーションの範囲によってさまざまです。

弊社G-FLAT株式会社では、フルリノベーションを依頼される施主様が多くいらっしゃいます。フルリノベーションといっても、中古戸建ての残しておきたい部分を活かした新しい家作りが可能です。例えばレトロなガラス戸、家のシンボルとなりそうな柱といった趣（おもむき）などを活かしつつ、設備や触れる部分だけ新しく、といった選択ができます。

もちろん中古戸建ての面影を残さず、新築同様に生まれ変わらせるといったリノベーションも選択肢のひとつ。

リノベーション事例を金額別でご紹介するので、中古戸建てをどのように生まれ変わらせるか、予算と擦り合わせて計画の参考にしてみてください。